住宅ローンまた上昇か…お得なのは持ち家？賃貸？　金利が引き上げで“超長期”住宅ローンが増加【Nスタ解説】

また、住宅ローンの金利が上がる可能性があります。17日の日銀の金融政策決定会合で政策金利を引き上げる方向で議論されると見られます。

この先お得なのは、持ち家?それとも賃貸?どちらなのでしょうか。

■住宅ローン金利上昇か　「持ち家」と「賃貸」どっちがお得?

山形純菜キャスター:

住宅ローンには2つの金利タイプがあります。

【住宅ローン 2つの金利タイプ】

▼固定金利

契約時に決定した金利が返済完了まで、または一定期間変わらない。

▼変動金利

適用される金利が政策金利の動向に連動しているため、借入期間中に変わる。

今回、政策金利が引き上がることになった場合、変動金利が上昇し、月々の返済額が変わる可能性が出てきます。

固定と変動で、それぞれどのように変わっていくのかをみていきます。

【借入額5000万円　返済期間35年の場合】（住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」塩澤崇取締役による試算）

▼固定3.5%の場合

月返済額:20万6645円

金利支払い総額:3679万円

▼変動1.2%の場合

月返済額:14万5851円

金利支払い総額:1126万円

金利の支払総額は、大きく差が出てきます。

ただ、もし金利上昇となった場合、早くても10月にアップする銀行も出てくる可能性もあります。

▼変動1.5%の場合

月返済額:15万3092円

金利支払い総額:1430万円

変動金利1.2%から比べると、金利支払い総額が300万円ほど増えています。

さらに金利だけではなく、住宅の価格自体も上がっています。

不動産経済研究所によると、2026年上半期の東京23区新築分譲マンションは、中央値で約1億2000万円になっています。

そうした中で「超長期間ローン」が増えていて、40年超のローンの割合が、2023年10月の1.7%に比べて、2026年1月は5.5%に増えています。（2026年1月調査　住宅金融支援機構より）

50年ローンについて街の人に話を聞いてみると…

40代 女性

「月々に支払う額が少なく済むなら賃貸で払うより良い。夢が広がる」

20代 女性

「長い！退職しても払い続けるのは大変そうだと思う」

両方の意見がありますが、メリットとデメリットについて専門家に聞きました。

■50年ローンのメリットとデメリットは?　専門家は「残債割れ」のリスクも指摘

山形キャスター:

住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」塩澤崇取締役によると、メリットとしては、「毎月の返済額が減り、家計に余裕が出てくること」が挙げられます。そして、収入に対する返済負担率が減るので、借入金額を増やすこともできて、余った資産を投資に回せます。

一方、デメリットとしては、「金利総額が増えること」が挙げられます。そして、売却しても、住宅ローンを完済できない「残債割れ」のリスクも出てくるということです。

世代によっても50年ローンの考え方は変わってくると思いますが、みなさんはいかがでしょうか?

井上貴博キャスター:

選択肢が増えるのはいいと思いますが、通常の返済期間では手が届かないくらいに住宅価格が上がっていて、50年ローンをつくるという状況自体が異常だなと思います。

スポーツ心理学者（博士） 田中ウルヴェ京さん:

自分が当事者じゃなくても、もし子どもたちに50年ローンの相談をされたら、考えるべきメリット・デメリットが多くあります。どこの土地かということも大切ですし、賃貸にも良し悪しがあります。

もし、子どもたちが自由業で給料が変わったりする場合、賃貸の方がいいと思いますが、安定した職業の場合は、住宅ローンの方がいいと思うので、その人のキャリアにもよりますよね。

出水麻衣キャスター:

私が50年ローンを組むと、完済するのは90代になるので、多分貸してもらえないです。年齢によってもローンへの付き合い方は変わっていきますよね。

吉村恵里子キャスター:

私は社会人5年目ですが、今から50年後のことは想像できないですし、「同じ家に住み続けたいか」「病気をしないか」などいろいろと不安なことが多いです。

■「持ち家」か「賃貸」か 双方にタイムリミット　ローン組めるのは遅くても50歳?

山形キャスター:

「持ち家」と「賃貸」どちらを選ぶべきなのか、「東京・三鷹 2LDK/築10年/駅徒歩10分」の場合で考えていきます。

▼持ち家

・物件価格:8000万円

・ローン金利:2%

・固定資産税:年25万円

・リフォーム:500万円　など

→50年間にかかるコスト「約1億5800万円」

ローンを組めるのは遅くても50歳までで、それ以降は審査が厳しくなるそうです。

▼賃貸

・賃料:25万円

・更新料:2年ごとに1か月分

→50年間のコスト「約1億5600万円」

賃貸でも、65歳前後で大家さんが警戒する可能性もあるということです。

田中ウルヴェ京さん:

頭金はないんですか?

山形キャスター:

頭金は条件にはないです。

田中ウルヴェ京さん:

「持ち家」と「賃貸」には良し悪しがあります。私は若いとき、自分の人生の先行きが見えないからこそ、動きやすさもある「賃貸」でした。

自分が歳を重ねたときに1人で暮らせる場所を考えて住宅ローンを作ったり、自分の人生を考えないといけないですよね。

井上キャスター:

若いうちに早めに持っておいた方が資産になると思います。

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＜プロフィール＞

田中ウルヴェ京さん

スポーツ心理学者（博士）

五輪メダリスト心理コンサルティング

こころの学びコミュニティ「iMiA（イミア）」主宰